炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会! 来源:长江商报 逆境中的龙头房企万科(000002.SZ)顺利过冬,韧性增长。 年报显示,2022年万科实现营业收入5038.38亿元,同比增长11.27%,归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)226.18亿元,同比微增0.42%。 长江商报记者注意到,使公司净利润较上年由降转增的两个十分重要的因素是,期间费用同比减少28.24亿元,以及存货跌价损失计提4.50亿元,同比减少26.70亿元。 万科的财务状况继

万科逆势求稳负债率76.95%四连降 存货跌价减少27亿加降费助净利转增

  炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

  来源:长江商报

  逆境中的龙头房企万科(000002.SZ)顺利过冬,韧性增长。

  年报显示,2022年万科实现营业收入5038.38亿元,同比增长11.27%,归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)226.18亿元,同比微增0.42%。

  长江商报记者注意到,使公司净利润较上年由降转增的两个十分重要的因素是,期间费用同比减少28.24亿元,以及存货跌价损失计提4.50亿元,同比减少26.70亿元。

  万科的财务状况继续改善。截至2022年底,公司资产负债率76.95%,自2019年以来已经连续四个年度下降。公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求。

  2023年一季度,万科经营业绩继续保持韧性增长,其营业收入、净利润分别为684.74亿元、14.46亿元,较上年增长9.27%、1.16%。

  备受关注的是,一季度万科投资拿地发力,新增5个开发项目。

  5月3日下午,针对万科未来拿地计划、策略等方面,长江商报记者拨打其公开联系电话,无人接听。

  视觉中国图

  新房交付超34万套

  在严峻复杂的市场环境中,万科交出了一份来之不易的答卷。

  万科在致股东的一封信中表示,2022年,行业形势的严峻性远远超出公司年初的预计。全年商品房销售大幅下滑。根据有关机构监测,百强房企销售额同比下降42%。行业融资能力大幅萎缩,海外债务市场失去功能。这些给万科经营造成了巨大压力。公司以确保安全为首要目标,继续保持业内领先信用评级,依靠自身信用发行债券,提高了流动性及抗风险能力。

  2022年在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题叠加的情况下,万科全力以赴,动员全部万科资源、力量,成功完成超过34万套新房交付。

  万科也因此取得了稳健的经营业绩。2022年,公司实现营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%。营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元,占比 93.4%,来自物业服务的营业收入为257.7亿元,占比5.1%。

  房地产开发方面,公司实现销售面积2630万平方米,销售金额4169.7亿元,同比分别下降30.9%、33.6%,房地产开发业务实现结算面积3401.4万平方米、结算收入4444亿元,同比分别增长9.1%、10.5%。

  在巩固房地产开发业务的同时,万科的经营服务业务保持了快速增长。2022年,万物云实现营业收入303.2亿元(含向万科提供服务的收入),同比增长26.1%。

  其中,社区空间居住消费服务收入167.5亿元,占比55%,同比增长24.4%;商企和城市空间综合服务收入111.8亿元,占比37%,同比增长28.3%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入23.9亿元,同比增长28.8%。

  物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元,同比增长17.9%;租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入32.4亿元,同比增长12.1%。

  公司各项收入均稳定增长。不过,万科的综合毛利率在下降。扣除税金及附加前,公司综合毛利率为19.8%,较2021年下降2个百分点,其中开发业务的结算毛利率为20.4%。

  2022年,公司实现的净利润为226.18亿元,较上年增加0.94亿元,增长幅度为0.42%,与2021年下降45.75%相比,实现了由降转增。

  长江商报记者发现,公司净利润保持增长,主要受两个因素影响。2022年,在营业收入增长的情况下,公司期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)较上年合计减少28.24亿元。加上存货跌价计提减少26.70亿元,合计达54.94亿元。

  存货降千亿发展提质

  拿地盖出房子就能赚钱的时代已经一去不返,房地产进入存量竞争时代,万科更加注重有质量的发展。

  万科注重投资质量。新增投资的精准度和投后管理进一步优化,新项目的质量明显提高,全年权益总投资496亿元,已开项目投资兑现度近90%。公司称,以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。

  2022年,万科开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米,同比下降52.0%,完成年初计划的 81.7%;开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米,同比增长1.6%,完成年初计划的93.1%。

  投资方面,公司坚持高质量投资,聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目,累计获取新项目36个,总规划计容建筑面积690.2万平方米,权益计容规划建筑面积403.7万平方米,权益地价总额约496.4亿元,新增项目平均地价为12297元/平方米。截至2022年末,公司在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米,权益计容建筑面积约5240.3万平方米;规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米,权益计容建筑面积约 2277.4万平方米。

  反映在存货上,2022年底,万科的存货账面余额为9121.96亿元,其中,已完工开发产品989.96亿元、在建开发产品6986.12亿元、拟开发产品1125.69亿元、其他20.19亿元,计提跌价准备51.39亿元,期末账面价值为9070.57亿元,较上年减少1685.60亿元。

  投资谨慎、存货减少,万科的财务状况继续向好。截至2022年末,公司资产负债率为76.95%,2019年末至2021年末,其资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%,2018年末为84.59%。资产负债率实现了连续四年下降。截至2022年末,公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求,净负债率为43.7%,处于行业低位。

  具体债务为,2022年底,万科的账面货币资金1372.08亿元,对应短期债务为660.96亿元,货币资金对于短期债务的覆盖倍数约为2.1倍。公司的债务结构持续优化,2022年底公司长期负债占比提高至79.5%,新增融资的平均成本为3.88%。

  值得一提的是,2022年万科的经营性现金流净额为27.50亿元,已连续14年为正。

  备受关注的是,今年一季度,万科新增5个开发项目,总建面87.6万平方米,权益占比55%,时隔三年再次在上海公开市场拿地,期末,公司土储充足,在建面积和规划建筑面积合计1.16亿平方米,土储权益比例63%。

  地产行业人士称,从目前公开信息看,万科拿地仍然较为谨慎。

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责任编辑:杨红艳



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